Covid19- 商业租赁-如何计算“公平比例”

最近我们还是收到来自商业地产相关的大量咨询，关于如何处理因传染病大流行而造成业务中断向业主需要租金减免的租户的法律意见。政府最近宣布了一些政策对商业房东和租户的支持，但是没有提供任何形式的租金减免政策来协助租户。 

新西兰最广泛使用的租赁形式是奥克兰地区法律协会的租赁形式。最近，此租约的2012年版引起了相当多的关注（请参阅我们的上一篇文章），许多评论员正确地指出了第27.5条可能约束这种情况。  

“公平比例”

本条款规定，在紧急情况下，尤其是在流行病期间，应停止支付合理比例的租金和支出。但是租金的公平或合理比例”应该是多少是核心问题。我们一直无法直接根据第27.5条找到任何判例法，该判例法可以为如何解释“公平比例”一词提供一些指导。  

我们已经与其他专业人士和其他行业利益相关者（例如商业房地产经纪人，估值师和房东）进行了讨论，并且似乎在对“公平比例”一词的认知上得到一些共同点。

显然，房东最好在与房客的谈判中进行积极讨论，以了解他们的业务在短期或中期受到/或将受到什么影响。我们鼓励房东设法了解租户是否遇到短期现金流问题，在这种情况下，付款时间可能会比减少应付租金更为相关。 

根据我们的经验，任何谈判的起点似乎都是在未来1-2个月内削减50％的租金，一旦未来的经济形势变得更加明朗，双方就有合理的时间完成进一步的评估。

然后，更具实际情况， “公平比例”可能高于或低于50％。

商业用途也是相关因素

“商业用途”也是另一个相关的因素，目前比较普遍的看到有一些商业用途比其他用途需要更大或更小的减租的比例，即；

• 工业、仓储、批发行业似乎得到的减租相对少些。合理的理由是是，租户仍保留其核心场地用于厂房和设备库存等商业用途。
• 由于这些企业已经停止交易或已搬迁到家庭办公室类型的环境，因此办公室和零售可能会证明更大的合理降租。

我们建议在谈判过程中还应考虑以下因素：

• 因为访问限制对租户的财务影响究竟是什么？我们知道有些房东要求其租户的交易记录，以便他们可以确定对4级锁定对租户的实际财务影响。
• 租户生意是哪个行业？有些行业的受创比其他行业会更为严重， 例如旅游业和航空业受到的打击尤其严重。
• 找新租户有多困难？敦促房东认识到双方的长期关系的价值，以及如果租户的业务在短期到中期没有房东的支持而倒闭的情况下，要寻找新租户的成本是多少。另外，可能会有一些商业物业供过于求，这将导致更长的空置时间，以确保替代租户。其次，考虑吸引高品质租户的诱因比如租金假期或搬迁援助，也可能比以前更加普遍。最后，还有第三方的费用，例如评估师，房地产经纪人和合规顾问。
• 收回未偿租金等的实用性是什么？终止租约并寻求个人担保可能是一个漫长而昂贵的过程，最终可能没有财务结果。租户很有可能拥有信托来保护任何大型资产，例如家庭住宅。请参阅我们关于政府的最新文章，有关在房东可以终止租赁，抵押权人可以行使出售权或收回权之前延长期限的公告。

我们的建议

最后，我们的理念是，本着双方建立长期的商业关系奠定基础，通过谈判达成对问题解决方案。对于双方而言，谈判一定是一个节约成本的方式，而不是鼓励双方不计成本或在不确定结果的情况下，开始更合约式的或激进的解决程序。

希望我们新西兰即将从大流行病中走出来， 也希望我们所有人都可以很快恢复正常的业务环境以开展正常的工作和生活。 

如果您想进一步讨论此处提到的问题，请随时与我们的Turner Hopkins团队联系。

原作者 Mike Newdick mike@turnerhopkins.co.nz

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