商约租约 第27.5条 - 紧急情况无法进入条款 “公平比例”如何定义？
在上一期我们的文章中提到，在2012年后签署的ADLS租约内有第27.5条中的紧急情况无法进入(No Access in Emergency Clause)条款，此条款受用于， 当租客如因为公共安全紧急事件从而无法进入租铺/办公室完全开展其生意的时候， 那么在此期间，可以停止支付“公平比例”的租金和支出。
在这次大封锁期间，该条款对于在支付租客寻求减免的租户起到了有利作用，但伴随而来的第二个问题，即什么是合理而公平的减租比例，业主应该同意多少租金的减免，租客可以要求多少的减免呢？
ADLS租赁契约没有具体说明如何确定合理比例的租金。新西兰地产委员会鼓励业主和租户真诚地协商租金的“合理比例”，建议协商时考虑以下三个关键方面：
- 合约状况–即租赁协议及其规定
- 商业因素–保持业主及租客都能共度难关
- 道德考量–道德上什么是正确的做法
就第27.5条，目前还没有任何来自新西兰法院的案例法的判例。 但是相似的判定案例有曾被运用在第27.3条。第27.3是 关于因不可预见的物业受损坏时，从受损那日起，公平比例的租金和支出应给予减免。 在2015年的法律判定结果（Zheng Li Trustee Ltd v Henderson [2015] ）中， 租赁的物业是位于在惠林顿的一家饭店/酒吧物业， 在物业入口因为地震的影响需要维修，门口树立了脚手架对物业进行维修长达2个月的修复工作。法官判定，在这个案件中，公平的比例为2个月整的租金和支出减免。换句话说，受影响期间将完全减免租金。
当然并不是说27.5也会这样的判定，就政府目前的评论来看， 在决定什么是”公平比例”的时候，需要考虑租约本身的诸多的因素，所以双方以诚为本的协商才能找到最公平解决方案。大家都应当记得，当房客在寻求减免全部受影响的租期时，也需要考虑有些房东的实际情况，例如有些房东须以租金来支付他们的贷款，当完全收不到任何租金的时候，对他们而言也是举步艰难。 目前常见的商议方案为减全部或者部分租金，也有可以迟交租约的方案。 总体而言，政府的建议是双方试图找到公平和务实的解决方案，以使双方都能在此期间尽其所能。在这史无前例的时期，没有任何一方是赢家。有需要的客户可以我们的商业团队联系， 我们可以协助我们的客户找到合适的谈判方案。 在这特别的时期，继续为你保驾护航。
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Joy Yuan律师. 联系：09-486 9576; joy@turnerhopkins.co.nz
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